De los aproximadamente 16.000 departamentos en venta en la ciudad de Buenos Aires, el 32% pide US$100.000 o menos. Pero sabemos que un crédito hipotecario de US$100.000 no equivale a un presupuesto de US$100.000: según el porcentaje que financie el banco, el monto total de la compra sube a unos US$125.000 o a unos US$143.000.
Así surge de un relevamiento de MapComercial sobre los avisos publicados en CABA, con los hipotecarios otra vez en la oferta de los bancos.
Del préstamo al presupuesto real
El arquitecto y martillero público Pablo Abbatángelo, del Colegio Inmobiliario Porteño, lo resume así: si el banco financia el 80% del valor, un préstamo de US$100.000 permite aspirar a una propiedad de US$125.000. Si cubre el 70%, el tope llega a unos US$143.000.
La diferencia la pone el comprador, que necesita ahorros para la parte no financiada, los gastos de escritura y los costos del préstamo. Además, el banco parte de su propia tasación, que no siempre coincide con el precio del aviso.
Qué hay debajo de los US$100.000
Entre los departamentos publicados hasta ese valor, el relevamiento contó:
- 2.025 monoambientes
- 1.715 dos ambientes
- 1.056 tres ambientes
- Solo 216 cuatro ambientes
El 38% de los dos ambientes publicados entra en ese tope. La superficie cubierta mediana de esas unidades es de 40 m2 y la antigüedad promedio ronda los 40 años. Su metro cuadrado mediano es de US$1.872, contra US$3.208 en los que superan los US$100.000.
Cuántos metros compra cada barrio
El estudio comparó el precio mediano por m2 de dos ambientes usados, sin unidades en pozo. Con US$100.000, la cuenta teórica da:
- Constitución: US$1.517 por m2, unos 66 m2
- La Boca: US$1.593, unos 63 m2
- Parque Patricios: US$1.757, unos 57 m2
- Almagro: US$2.698, unos 37 m2
- Caballito: US$3.196, unos 31 m2
- Belgrano: US$3.844, unos 26 m2
- Palermo: US$4.000, unos 25 m2
- Núñez: US$4.024, unos 25 m2
- Puerto Madero: US$6.226, unos 16 m2
La brecha llega a cuatro veces entre Constitución y Puerto Madero. Sin embargo, los dos ambientes que efectivamente se publican hasta US$100.000 tienen tamaños parecidos en barrios caros y baratos: unos 40 m2 en Constitución y 38 m2 en Palermo. Lo que cambia es el precio por m2 y la antigüedad. En las zonas más accesibles, la antigüedad mediana es de 47 años y el m2 sale US$1.632. En Palermo, Núñez y Belgrano, las pocas unidades que entran en el tope cuestan US$2.344 por m2.
Dónde buscar
El informe agrupa las zonas con más oportunidades:
- Constitución, San Nicolás, Monserrat y Balvanera: buena conectividad y transporte, con edificios de unos 50 años.
- Floresta, Boedo y Parque Patricios: entre 50 y 70 dos ambientes de hasta US$100.000 por barrio, lo que permite comparar.
- Villa Santa Rita, Mataderos y Villa Luro: edificios más nuevos, de entre 20 y 30 años, con menos transporte.
Para quien necesita crédito, otro dato pesa: Almagro lidera en avisos marcados como aptos para crédito, con dos de cada tres. San Cristóbal y Barracas le siguen, con seis de cada diez.
